父母要慎以未成年人的名義買房

　　不久前，小超家在哈爾濱市松北區買了套新房，業主不是爸爸媽媽，而是年僅16歲的小超。還沒成年就已經擁有了自己的房產，這在眼下已不是什麼新鮮事兒。根據民法通則，18歲是成年人和未成年人的分水嶺。所謂“小房主”，就是指18歲以下，沒有完全的民事行為能力，已經擁有房屋產權的業主。

　　房地產專業律師張博分析說，在現實生活中，父母想以自己未成年子女的名義購置房屋，究其原因大致有以下幾種：擔心遺產稅將來會增收，以規避稅收為目的，直接使用子女的名義購買；為逃避債務，轉移財產，直接將房產登記在子女的名下；不願露富、隱匿財產，把房產登記在子女名下；夫妻感情出現危機，從保護子女權益出發，把房產登記在子女名下；為子女上學、就業等提供便利，購房後可能將戶籍遷至該住所。

　　“過早替未成年子女購置固定資產，在轉讓、抵押貸款時，麻煩事多多，總之得不償失。”張律師說。

　　小房主房產交易屬贈與

　　張博律師表示，房屋買賣涉及的金錢數額、法律責任較大，所以未成年人不具備進行房屋交易並簽訂相關法律文書的能力，因而需要未成年人的父母，即其法定代理人，代替其簽訂相關的法律文書並進行房地產產權過戶交易，其過程較一般的房產交易要復雜得多。

　　張博律師認為，根據法律規定，未成年人可以接受獎勵、贈與、報酬及實施與其年齡、智力相適應的民事行為。像市民買了房子並署自己兒女的名字，被視為一種贈與行為。市民除了按照正常的房屋交易登記程序提交資料外，還需要提交購房人孩子的戶口簿或出生證以及孩子監護人的身份證明，並到公證處公證以上關系。備齊以上資料後，才可到房產部門辦理房屋交易登記手續，將該房產登記在孩子的名下。

　　買房合同也得父母簽字

　　綏化市的李女士告訴記者，她兒子今年剛滿16歲，是高中二年級的在讀學生，她在哈爾濱市區某樓盤選中了一套房子，委托表弟張先生與開發商簽訂了《商品房買賣合同》，就等著將來辦房證之後給孩子在哈“買房落戶”了。可是，過了沒多久，開發商方面通知李女士，已經簽訂的購房合同無效，必須重新簽訂合同，弄得她一頭霧水，不知個中原由。

　　房產交易權屬登記中心一名工作人員說，以未成年人名義購房簽訂合同時，必須由其法定代理人(即法定監護人，一般是父母)簽字，或者事先由其法定代理人到公證處辦理委托購房公證，否則，其他人代簽合同無法備案，日後也就沒法辦房產證。由其法定代理人簽字時，應提供戶口簿等能證明當事人關系的證明，而且購房合同備案後，不得撤銷。

　　“小房主”不能貸款

　　張博律師說，無論是無民事行為能力還是限制民事行為能力的未成年人，在實施民事法律行為時都應由其監護人代理實施，否則會被認定為無效。在簽訂房地產貸款合同時，可以參照簽訂房地產買賣合同的方式。但由於未成年人不能獨立進行民事活動，沒有償還貸款的能力，如果買賣合同約定房屋的購買方僅僅是未成年人一人，則該房屋買賣不能申請銀行貸款，只能一次性付清全部購房款方能交易。

　　“小房主”面臨法律瓶頸

　　相對於成年業主而言，“小房主”對於該房屋的占有、使用、收益及處分方式有很大差異，其中也存在著不少隱患。根據張博律師介紹，主要包括四大現實的法律問題。

　　·水電費繳納不便。“小房主”將給物業管理及水、電、煤氣等的繳納和管理帶來諸多不便。因為房屋的所有權人是所謂的“小房主”，所以物業管理和水、電、煤氣等的戶主就當然是這些孩子，但事實上繳納物業管理費及水、電、煤氣等費用的又往往是父母等監護人，這就給將來物業管理公司及水、電、煤氣等的提供者和事實上的費用繳納者之間發生復雜的糾紛埋下隱患。

　　·父母離婚時易出糾紛。夫妻離婚時，可能會給財產分割及子女的撫養問題帶來法律糾紛。由於房屋產權證上的所有人是這些“小房主”，而實際上出資買房的人是其父母。因此，從法律上講，該房屋並不屬於夫妻雙方的共同財產。當父母離婚時，夫妻任何一方都無法分得該房屋。但是，從撫養權的角度來看，誰取得了子女的撫養權，誰就可以事實上使用或者擁有該房屋。所以，孩子擁有房產將會造成夫妻財產分割及子女撫養難以達成協議的困境。

　　·財產權屬不能忽略。“小房主”成年後，可能會和父母發生財產權屬糾紛。雖然房屋的產權人系孩子，或者與其父母共有(通常是51%：49%)，但實際上並不是其出資購房。當“小房主”成年後，由於其不履行贍養父母的義務或者其他種種原因，父母想收回其房屋時就會因存在法律障礙而無法收回該房屋。

　　·所購房不能隨意處置。父母作為“小房主”的法定監護人，不能任意處置該房屋。但是，該財產的實際購房人是“小房主”的父母等監護人，若由於其他實際困難確實需要暫時在該房屋上設立抵押或者出售該房屋時，將會受到上述法律條款的限制。特別是遇有家庭矛盾時，將會更加使得監護人處於進退維谷的兩難境地。

　　張博律師解釋說，處置房產會涉及到未成年人權益保護問題。《未成年人保護法》第15條規定：父母或者其他監護人不履行監護職責或者侵害被監護的未成年人的合法權益的，應當依法承擔責任。第47條規定：侵害未成年人的合法權益，對其造成財產損失或者其他損失、損害的，應當依法賠償或者承擔其他民事責任。為了保護未成年人的合法權益，房屋不能隨意轉讓、交易，必須是有利於未成年人的利益。比如，未成年人出現重大疾病需要錢來治療，孩子要出國留學但錢不夠等。父母出售房產所得款項必須全部用於撫養未成年人，否則，日後孩子一旦提出異議，認為父母侵犯了其合法權益，父母還要承擔賠償責任。即便是為了未成年人的利益而出售或抵押房地產，房產部門一般要求當事人提供合法的證據(如對有關事項進行公證)，否則，房產無法轉讓。